Ο Νόμος 3843/2010 «Ταυτότητα κτιρίων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης, μητροπολιτικές αναπλάσεις και άλλες διατάξεις»

Στοχεύει στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των πολιτών και αποτελεί τομή στην ιστορία της πολεοδομικής νομοθεσίας, αφού βάζει τέλος στο φαύλο κύκλο της δημιουργίας πολεοδομικών αυθαιρεσιών με:

1. τη μη αποδοχή της αυθαιρεσίας και τη θεσμοθέτηση  μηχανισμού ελέγχου  για την κατάργηση του φαινομένου,
2. τη δημιουργία αρχείου συγκέντρωσης και φύλαξης των σημαντικών στοιχείων των κτιρίων, αλλά και μητρώου των εμπλεκόμενων φορέων, με στόχο να διαπιστώνονται οι αυθαίρετες κατασκευές πριν ολοκληρωθούν, προστατεύοντας με τον τρόπο αυτό τον πολίτη,
3. με τις  εισφορές να μην κατατίθενται στις Δ.Ο.Υ., αλλά απευθείας στο «Ταμείο Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου», στοχεύοντας στην άμεση αξιοποίησή τους με τρόπο μετρήσιμο και ανταποδοτικό σε κάθε περιοχή, ανάλογα με τις αυθαιρεσίες που έχουν καταγραφεί σε αυτή.

Με τον τρόπο αυτό αποκαθίσταται η περιβαλλοντική βλάβη και δημιουργούνται έργα ανάπλασης που βελτιώνουν την ποιότητα ζωής σε τοπικό επίπεδο.

Ο Νόμος 3897/2010 (Kεφάλαιο Δ΄, Άρθρο 22) ρυθμίζει  θέματα του Ν. 3843/2010.

Διευκρινήσεις

Με τον όρο  Ημιυπαίθριοι Χώροι εννοούμε  τη διαδικασία τακτοποίησης της αλλαγής χρήσης των ημιυπαιθρίων χώρων, και όχι μόνο, σε χώρο κύριας χρήσης. Στο Κεφάλιο Β' με τίτλο "Υπερβάσεις Δόμησης και Αλλαγές Χρήσης, Ειδικό Πρόστιμο Διατήρησης, Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο" του νόμου υπ΄ αριθμό 3843/2010, που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ Α62/2010 με τίτλο "Ταυτότητα κτιρίων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης, μητροπολιτικές αναπλάσεις και άλλες διατάξεις"   προβλέπονται τα ακόλουθα:
Άρθρο 5  Υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης Παρ.1. εδαφ. α. "Επιτρέπεται μετά την καταβολή ειδικού προστίμου η διατήρηση για σαράντα (40) χρόνια ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο, ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009, και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 5-7, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου."

διευκρινίζονται επίσης τα εξής :

- στην έννοια "κτίρια" περιλαμβάνονται και τα κτίρια της παρ.1 του άρθρου 23 του ν.1577/85, αυτά που νομιμοποιήθηκαν με το άρθρο 23 έως 2-7-2009.
- η εφαρμογή του νόμου δεν παρεμποδίζεται και στις περιπτώσεις που απαιτείται "ανασύσταση φακέλου"
- ως πρώτη κατοικία εννοείται αυτή που δηλώνεται στην εφορία ως πρώτη .
- η σφραγίδα που προβλέπεται από το νόμο 1512/1985 για τη σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, και τίθεται στο έντυπο της οικοδομικής άδειας, συμπληρώνεται ότι ο χώρος ρυθμίστηκε με τον ν.3843/10.
- δεν ρυθμίζεται η αλλαγή κύριας χρήσης του χώρου σε άλλη κύρια χρήση και επίσης δεν ρυθμίζεται η αλλαγή βοηθητικής σε άλλη επίσης βοηθητική χρήση.
- σε οικόπεδο που υπάρχουν κάθετες ιδιοκτησίες, η υπέρβαση των όρων και των περιορισμών δόμησης νοείται στη κάθετη ιδιοκτησία.
- 19/10/2010  (εγκύκλιος 17) με την οποία διευκρινίζονται τα εξής :
- Η σύνδεση του τακτοποιημένου χώρου με το δίκτυο της ΔΕΗ θα γίνεται με μοναδική προϋπόθεση την καταβολή της πρώτης δόσης από το οφειλόμενο ποσό. Για ν' αντιμετωπιστούν τα προβλήματα που έχουν ανακύψει, η εγκύκλιος κοινοποιείται και στις υπηρεσίες της ΔΕΗ.
- Η τακτοποίηση καλύπτει κάθε αλλαγή χρήσης μέσα στα όρια του νόμιμου όγκου του κτηρίου, συμπεριλαμβανομένων και των υπογείων που έχουν ξεμπαζωθεί. -Η ρύθμιση αφορά ακίνητα στα οποία δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής, αλλά έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Δεν ισχύει για ακίνητα με έναν ιδιοκτήτη, όπου η τακτοποίηση γίνεται μόνο με αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας. 
- 28/01/2011 (εγκύκλιος  1) με την οποία διευκρινίζονται θέματα για την επιβολή των προστίμων, τις προθεσμιές και την αναδρομικότητα της επιβολής φόρων.

ΟΡΙΣΜΟΙ :

Ημιυπαίθριος Χώρος: Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στη κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή την προσωρινή παραμονή ανθρώπων.

(παρ. 32 - άρθρο 2 ν. 1577/1985 (ΓΟΚ) όπως τροποποιήθηκε με την παρ.4 του άρθρου 1 του ν. 2831/2000 (ΦΕΚ Α/140-13/6/2000)) Σύμφωνα με τον μεγάλο Ελληνα Αρχιτέκτονα Αρη Κωνσταντινίδη (1903-1993)  οι ημιυπαίθριοι χώροι είναι οι "μεταβατικοί χώροι" ανάμεσα στο "μέσα" και στο "έξω", ταιριαστοί και απαραίτητοι για το ελληνικό περιβάλλον , οι οποίοι καθιερώθηκαν ακόμα  από τα ομηρικά σπίτια και τα μινωϊκά ανάκτορα, μέχρι τα βυζαντινά μοναστήρια.) )

Εγκεκριμένος κτηριακός όγκος όπως εμφανίζεται στην οικοδομική αδεία είναι ο όγκος του κτιρίου από το δάπεδο του υπογείου χώρου, άν υπάρχει μέχρι το δώμα ή τη στέγη. Σε αυτό περιλαμβάνονται τα υπόγεια, η pilotis, οι αρχιτεκτονικές προεξοχές, τα πατάρια, ο χώρος κάτω από τη στέγη (σοφίτα), ημιυπαίθριοι χώροι, ο μηχανολογικός όροφος, η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων. ΔΕΝ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΙ κλεισμένα μπαλκόνια, στεγασμένες εγκαταστάσεις στήριξης φυτών (πέργκολες), κατασκευές στο δώμα, στην πρασιά κλπ.